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北京租房市场调查:整体略降 有中介折价出租

时间:2018-12-07 13:18:59  来源:  作者:

      租房市场调查 整体略降 有中介折价出租

  一线城市房租水平较今年高峰期时出现下降趋势;年底淡季有中介公司4000元签约房源3600元租出去

  12月2日,天通苑某小区,一间7平米的次卧报价2190元/月。新京报记者 潘亦纯 摄

  今年的租房市场并不平静。七八月份房租暴涨、中介哄抬房租大抢房源等?#24405;?#23618;出不穷。在多个监管部门联合出手、重拳出击打击违规违法行为之后,租房市场将迎来哪些变化?

  近日,新京报记者调查走访发现,过了“不涨价”?#20449;?#26399;以后,有部?#20013;?#32422;涨租的现象出现。而就整体市场来说,当前接近年底已经是租房市场的淡季,目前房租上涨的动力不足。记者在走访的过程中还发现,此前有中介以高出市场价的价格“抢房”,如今却折价出租。

  ?#20449;?#26399;过后

  续约涨租限制涨幅

  今年8月份,北京房地产中介行业协会召开座谈会,自如等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同?#20449;到?#19979;来两个月内不涨租金,且将超过12万套的房源投向北京市场。

  当时,多家租房中介响应号召,自如?#20449;?#20026;北京市场提供房源供给约8万间(存量房源退租加上?#30053;?#20379;应),?#30053;?#25237;放市场的房源会维持?#21592;?月平均租金不涨;全国九城房源租金涨幅不超过5%。

  但在“不涨价”?#20449;?#26399;结束之后,房租价格是否有松动抬头的迹象?11月30日晚间,社交平台流传着一份自如发布的《续约涨幅规定》。该规定称,12月1日公司将取消不涨价及续约涨幅不超过5%的限制,且为保持合理涨幅,系统给出的续约价格最高涨幅为10%。

  这一规定是否真实存在??#28304;耍?#19968;位自如对接媒体的人士对新京报记者表示,“不回复”这一问题。该人士同时称“未来,为了继续贯彻落实协会及主管部门关于稳定市场租金的指?#23478;?#35265;,并考虑企业长效稳定经营,自如将继续完善价格管理体系,维持租金相对合理稳定,全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%。”

  记者从蛋壳公寓方面了解到,目前蛋壳公寓续约相关规则依然沿用8月中旬的?#20449;担?#38500;此之外在北京地区,2018年12月31日前凡满足签约条件、签约租赁时长两年的,两年内房租不涨价。同时,在北京地区,2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户(含新签和在租),到期续签租金涨幅不超过6%。

  相寓公寓的?#22836;?#21017;?#32422;?#32773;表示,客户续约的时候,是否调价,主要以公司与业主之间的房租续约的情况来定。

  年底市场进入淡季

  续约涨租效应不明显

  眼下正是年底,而年底往往是租房市场的淡季。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对新京报记者表示,淡季旺季由供需关系决定。一般来说,春节后二三月份务工返城?#20445;约?#20845;到八月份的学生毕业潮是租房市场的高峰。这两个时段,一线城市人口会出现较大的流入,租房市场需求旺盛。

  有分析人士指出,到了年底,城市流入人口较高峰时有所下降,甚至有因为各种原因离开一线城市而退租的人群。因此,当下市场进入了淡季。此外,叠加政策实施时间较短的因素影响,所以续约涨租的效应并不明显。

  一位覆盖国贸附近地域房源的中原地产房产中介告诉记者,“现在的房租和今年七八月高峰期?#21592;?#27874;动不大。”当记者作为租房客询?#21183;?#20844;司网站所挂的某套四惠附近房源的房租能否再降价时,?#33489;?#34920;示如果是季付或年付,或许可以和房东谈一谈便宜些。

  “最近是淡季,房租确实降了,整体降价200元到300元。”一名我爱我家的租赁置业顾问?#32422;?#32773;称。

  从数据来看,目前一线城市的房租水平较七八月毕业生租房高峰期时,确实已经出现下降趋势。兴业证券研报数据显示,10月北京租金环比下降3%,上海环比下降2%,深圳环比下降2%。

  以北京地区为例,淡季中,有些租房中介为?#21496;?#24555;把房子租出去搞起了促销。新京报记者在蛋壳公寓APP上发现,蛋壳岁末狂欢惠打起了“年底房租省一年”的广告,推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元及1000元的活动,还有立省3400元这样的“大?#30452;?rdquo;优惠。

  记者注意到,这些促销手段主要是为了吸引现有客户续签。蛋壳的优惠主要针对签约满1年及以上的年租用户。根据规定,签约满一年及以上的年租用户,首月立减1000元,住满两个月后每月返600元,连续返现四个月,共计2400元,总优惠额达3400元。

  中介哄抬租金后续

  有中介折价出租

  市场观点认为,房租涨价的主要原因除了违建房拆除后,租赁市场底层供应大量减少等供需失衡的原因外,租房中介哄抬房源价格也是其中的推手。

  早在今年6月25日,住建部等七部委就联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号),重点整治恶意炒作,哄抬房价等投机炒房的行为,并陆续公布三批涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

  在采访中,一位租房中介告诉新京报记者,现在的房租比年前差不多上涨了10%。“签约业主房源在涨价,而且即使愿意付涨价后的租金,我们还不一定能签上。”

  王红(化名)便是由于中介哄抬房租而被迫搬家的人。王红在北京朝阳区?#20107;对?#21830;圈花5000元月租了一套房。然而,?#29616;?#31199;约到期后她本想续租,但某中介公司想以7000元高价签约这套房源,房东顺势涨价。最后,王红觉得无力负担只能另找房源。

  事实上,一些房产中介已经尝到了“抢房”的“苦头”。由于不少租房中介是在今年年中旺季时,为了抢占房源不惜高价签约,但随着租房市场进入淡季,这些房源并没有成为公司的利润来源,甚至还出?#30452;?#25240;价出租的情况。

  张扬(化名)在北京顺义有一套面积50平米的小房子。今年8月份,他和某中介公司签署托管协议,该中介公司约定每个月付给张扬4000元房租,合约期总共三年。

  “其实当时我的心理价位是3500元,但?#33489;?#30452;接报价4000元。我当时?#21592;?#20102;一下,发现这个价格和我们附近同类型的房子相比其实是偏高的,而它们的月租当时在3600元左右。”

  今年11月16日,张扬托管的房子被租出去,租金只有3600元。“为什么中介会降价出租,我也很奇怪。不过和中介聊的时候,?#33489;?#35828;8月份给房主的托管价格确实有些高了。”张扬说。

  新京报记者通过该中介平台的APP发现,目前该小区整租一套50平米左右的房子,月租金大约在3600元~3700元。这意味着,租房中介目前租出去这套房源已经出现亏?#23613;?#22914;果把房租价格抬高到4000元以上,那么房租价格至少要上涨11%,而如此大的涨幅则有可能导致客户不续约,从而增加房子的空置期,导致成本增加。

  针对上述情况,赵庆祥对新京报记者分析称,这种情况是少数的,和收房的地理位置等有关,但大多数中介是不会亏本经营的。

  “哄抬房租等行为会引发很多风险。一些企业受?#26102;?#40723;动,?#20204;?#36305;规模,收了一些不赚钱的房子,这样的行为肯定是存在的。针对这些行为,协会后续将通过倡议、约谈等柔性政策、引导为主进行管理。不过,我们目前没有强制措施。”

  一线城市租金

  达同比最高水平

  易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;对新京报记者表示,从租金上看,近期相对是平静了。“但从大趋势来看,租金还是有反弹的可能。这主要原因包括购房市场交易疲软,会使得租赁需求继续增加,从而带动租金的上涨。其次,很多装修的房源入市,本身成本要高一点,这也会带来租金的上涨。”

  中原地产首席分析师张大伟分析称,租房中介此前曾?#20449;当?#25345;房租2至3个月不涨,但历史上9到10月本来租金就是平稳甚至降低的。“按?#23637;?#20363;,12月是淡季,所以需要警惕以后的补涨?#38477;?#20250;不会影响市场。另外,春节后高峰期的时候,房租是不是会再次明显上涨。”

  从更长的时间维度来看,2018年的房租价格确实有所上涨。东北证券研报数据显示,截至今年10月底,北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金同比均达到历史高位,?#30452;?#22686;长19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。

  北漂一族王小艺(化名)对房租上涨有很深的感受。2016年年中,她在北京物资学院地铁站附近租了间大约8平米的次卧,月租需1800元。而现在,同样位置、面积相?#39057;?#25151;子租金已涨到2000元以上。

  另一位租客王先生对新京报记者表示,?#32422;?#22312;西南二环西便门附近租的一间约80平米的小三居,今年10月初续约时月租金达到9000元,相比去年又涨了约800块钱。“中介会推动房东涨价,特定地区的房?#30001;伲?#23588;其是学校附近的,孩子的父母为了让孩子就近上学,不得不租房。”

  近期换房的张梦(化名)告诉新京报记者,11月底她签约了一套在北京健德门附近的卧室,是?#21892;?#20182;住户转租的,每个月房租是2890元。“但上一位卧室的住户告诉我,他当时签约这个卧室只要2400多元月租,相当于卧室到了我这里,涨了400多块钱。”(记者 潘亦纯)

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